Земли населенных пунктов – это все земельные участки, которые находятся в границах населенных пунктов области: Ульяновска, Димитровграда, городов поселков. Это и земли под ИЖС, и земли под многоэтажной застройкой, и земли под промышленными объектами, и под торговыми центрами. Т.е. - это все земельные участки, находящиеся в границах населенных пунктов.
Процесс государственной кадастровой оценки от отдельных землевладельцев проходит независимо. Тем не менее, у нас осталось 28 дней на то, чтобы предпринять действия, связанные с декларированием.
Что такое декларирование? На сегодняшний день закон о кадастровой оценке дает возможность владельцу земельного участка или объекта капитального строительства декларировать его некие свойства.
В декларации выделено две цели:
– можно декларировать уточнение параметров вашего земельного участка;
– можно продекларировать его стоимость
- или и то, и другое одновременно.
Что декларируется при уточнении параметров объекта?
Декларируется вид, разрешенный к использованию (т.е. как используется этот земельный участок), декларируется наличие на нем коммуникаций (газа, воды, электричества), декларируется местоположение этого объекта относительно ключевых объектов инфраструктуры (например, от трас, от каких-то центров и т.д.).
Для чего это надо? Как это влияет на стоимость земельного участка?
Бывают ситуации, когда мы понимаем, что государственная кадастровая оценка проводится относительно всех участков массово. Соответственно, они не смотрят каждый участок индивидуально. Росреестр выгружает государственному бюджетному учреждению перечень всех участков, и каждому участку, который там есть, а это несколько сот тысяч участков, присваивается определенные свойства, т.е. определенные параметры: площадь, удаленность, коммуникации и т.д.
Но мы понимаем, что на таком большом массиве информации в сотни тысяч объектов, в этой базе данных всегда есть какие-то ошибки и недоработки. Т.е., например, в базе Росреестра обозначено, что участок имеет вид разрешенного использования под торговлю, а на самом деле, на нем находится производственная база. Соответственно, эта декларация призвана, чтобы вы, как собственник земельного участка, задекларировали верные параметры своего участка.
Кому это необходимо?
Если говорить о коммерческой недвижимости, исходя из нашего опыта, такая декларация могла бы быть полезна тем, у кого есть множество видов разрешенного использования земельных участков, например, когда идет перечисление: земельный участок для размещения склада, административно-бытового корпуса, мойки и т.д. В таких случаях, конечно, декларацию было бы неплохо подать.
Также, было бы интересно подать декларацию в тех случаях, когда произошло какое-то изменение инфраструктуры. Например, у вас в 70-80-х годах когда-то проходила железнодорожная ветка, сейчас ее нет, она уже давно не используется, и даже пути разобрали. Но, чисто технически, информация о наличии этой инфраструктуры могла сохраниться в Росреестре. Поэтому было бы целесообразно подать декларацию.
В целом, исходя из нашего опыта, параметры коммерческих земельных участков в землях населенных пунктов достаточно достоверны. Если и встречаются какие-то ошибки, то очень редко. Поэтому если у вас нет особого желания в этом направлении двигаться – можете и не двигаться.
Часто задают вопрос: а как заполнение этой декларации повлияет на стоимость?
Достаточно очевидно, что земельный участок, который расположен, например, под торговым объектом в центре города, со всеми коммуникациями, изначально стоит несколько дороже, чем участок, который находится в селе и не имеющий никаких коммуникаций.
В любом случае, мы понимаем, что точное указание каких-то параметров участка в определенных случаях может как повысить стоимость участка в результате оценки, так и понизить. Как оно реально повлияет – до проведения расчетов, которые будут производиться ГБУ весной и летом следующего года, никто сказать не может.
Где взять декларацию и как ее подать?
Декларация содержится на сайте Центра государственной кадастровой оценки Ульяновской области, имеет достаточно простое название gko73.ru. Она расположена прямо на первой странице этого сайта. Вы ее скачиваете. Обратите внимание, что форма декларации утверждена Минэкономразвитием. Она достаточно большая, но заполнять в ней надо только первые 5 листов.
Видео о том, как заполнить декларацию вы можете посмотреть здесь. Это небольшой разбор на 20 минут.
Подать декларацию несложно. Ее заполнение потребует некоторого труда и специальных знаний.
Теперь перейдем ко второй цели.
Дело в том, что на сегодняшний момент декларацию можно подать вместе с отчетом об оценке земельного участка, таким образом, задекларировав его стоимость.
Здесь я бы хотел предостеречь землепользователя от некоторых иллюзий, которые могут возникнуть. Прежде всего, надо понять, как будет использоваться отчет, который вы закажете и получите у независимых оценщиков и передадите с декларацией? Он будет использоваться в качестве рыночной информации. Т.е. не надо думать, что по тому отчету, который вы даете по этой стоимости, будет установлена кадастровая стоимость. Этот отчет пойдет в рыночную информацию, на основе которой может быть проведен расчет.
Соответственно, вам оценивают участок в 800 рублей, но если участки с такими же параметрами, как у вас, стоят 2000 рублей, понятно, что вам кадастровая стоимость 800 рублей установлена не будет.
Какие требования к отчету?
Тот отчет, который будет подан в составе декларации, который будет принят ГБУ в качестве рыночной информации, войдет в материалы государственной кадастровой оценки. Соответственно, он будет отправляться на экспертизу в Росреестр и будет проверяться достаточно жестко. Более того, мы никогда не узнаем результаты этой проверки, потому что он вошел в состав документации и никакой обязанности извещать нас, были ли там какие-то замечания, почему он принят, почему он не принят – этой информации у нас не будет.
Отчет будет проверяться достаточно жестко, по всем требованиям и законодательствам. И мы, как люди, которые обладают большой практикой работы по оспариванию кадастровой стоимости на территории России, понимаем, что требования, во-первых, серьезные, во-вторых, недостаточно формализованы, чтобы можно было гарантировать 100% принятие отчета, какой бы хороший он ни был.
Еще момент – отчет является возможным источником рыночной информации. Но если при проведении оценки специалисты ГБУ определяют, что данная стоимость, которая указана в отчете, выходит за выборку, т.е. выходит за те статистические рамки стоимости, которые складываются в результате анализа, то они делают вывод, что это выброс, т.е. статистически недостоверная информация. Соответственно, этот отчет не принимают.
Т.е. если вы даете отчет в декларации, во-первых, это не означает, что он будет принят, во-вторых, это не означает, что он попадет в выборку.
Можно ли гарантировать, что стоимость, которую мы подадим в отчете, будет установлена в качестве кадастровой?
Ответственно заявляю, что ни один оценщик в Ульяновске, в области или в стране не может гарантировать, что отчет будет принят ГБУ в качестве рыночной информации. А тем более, что в соответствии с ним будет установлена кадастровая стоимость. Если вам кто-то это обещает, то - это мошенники. Гарантировать этого никто не может, до того как мы увидим результаты государственной кадастровой оценки.
Еще общий момент по декларации. Декларация подается, чтобы уточнить параметры вашего земельного участка для проведения кадастровой оценки. Кадастровая оценка проводится, чтобы по ней был начислен налог. Вы лично подписываете, как собственник земельного участка, эту декларацию. Соответственно, любые махинации с этой декларацией, т.е. указание в ней заведомо недостоверных сведений может быть расценено как правонарушение: налоговое, уголовное и т.д.
Поэтому хотелось бы предостеречь людей от искушения попробовать манипулировать какими-то параметрами своих земельных участков, потому что учтите, что все эти параметры, как правило, уже есть в ГБУ. Если там будут какие-то жесткие расхождения, то это может спровоцировать вопросы.
Итог: декларация подписывается вами лично, декларация влияет на налог, а последствия манипуляции налоговым законодательством я не буду объяснять, тем не менее, имейте в виду.