Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде
Зачем вам оспаривание кадастровой стоимости?
Вы собственник объекта недвижимости и понимаете, что оплачиваете налоги в завышенном размере.
Вы арендуете объект недвижимости, и арендная плата зависит от кадастровой стоимости.
Вы намерены осуществить выкуп объекта недвижимости, и выкупная стоимость связана с кадастровой стоимостью.
Вы вправе оспорить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.
В этой статье хочу максимально простым языком рассказать о том, как пройдет процесс оспаривания кадастровой стоимости в суде. Ведь прежде чем вы обратитесь за квалифицированной помощью оценщика и юриста, вам захочется понять: кому и за что вы заплатите деньги и что в результате сможете получить.
В каких случаях нужно обращаться в суд?
Если комиссия по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости в вашем регионе не сформирована.
Если комиссия необъективна и неоднократно отказала вам в праве на оспаривание.
Если установленная кадастровая стоимость в два и более раза превышает рыночную стоимость (здесь обращение в суд в приоритете из-за возможности возместить все затраты на оспаривание кадастровой стоимости).
С чего начать? Где заказать отчет об оспаривании кадастровой стоимости?
Обратитесь к компетентным оценщикам, со здоровой деловой репутацией. В первую очередь, необходимо проанализировать, правильно ли государственным органом определена кадастровая стоимость объекта и сделать «прикидку» вашей экономии. Ведь в результате изменения кадастровой стоимости, вы не только будете платить налоги/арендные платежи с новой, установленной в меньшем размере кадастровой стоимости в суде, но и сможете произвести перерасчет ранее уплаченных налогов за три года, предшествующих дате обращения в суд, если вы собственник и арендных платежей, если вы арендатор. Оценщик проанализирует, есть ли экономическая эффективность в процессе оспаривания.
Заключите договор на оказание услуг об оценке, предоставьте доступ на ваш объект и как результат получите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Возможно ли пойти в суд самостоятельно?
Возможно, только если у вас есть диплом о высшем юридическом образовании либо ученая степень по юридической специальности (ст. 55 КАС РФ).
Оспаривание кадастровой стоимости это административное судопроизводство, здесь все участники процесса должны быть юристами по образованию. Если вы обладатель диплома юриста и сами обращаетесь в суд, подготовьте пакет документов:
административное исковое заявление;
отчет об оценке объекта, в оригинале и записанный на диске с подписью ЭЦП;
справка о кадастровой стоимости;
свидетельство о праве собственности, либо справка из ЕГРН, подтверждающая ваше право на объект недвижимости (договор аренды, если вы арендатор);
квитанция об оплате госпошлины в оригинале;
копия диплома;
копии отчетов об оценке и копии справок/договора аренды для всех лиц участвующих в деле.
Оспаривание кадастровой стоимости
подсудность, сумма госпошлины, кто административный ответчик?
Иск подаем в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или автономного округа, в зависимости от вида субъекта, где находится объект оспаривания (Область, Край, Республика …) Пошлина для юридического лица – 2 000 рублей, для физического -300 рублей, за один объект оспаривания. Реквизиты для оплаты всегда размещены на сайте суда в разделе «справочная информация».
Устанавливаем ответчика. В справке о кадастровой стоимости объекта указаны реквизиты акта, которым она утверждена. Первым ответчиком будет являться орган, утвердивший кадастровую стоимость, вторым и третьим ответчиками могут быть Управление Росреестра и Кадастровая палата области, заинтересованными лицами будут долевые собственники объекта оспаривания, Администрация муниципального органа, в границы которого входит местоположение объекта недвижимости. Сведения об органе, утвердившем кадастровую стоимость можно найти в Фонде данных государственной кадастровой оценки https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
Доверенность на оспаривание кадастровой стоимости
Если вашим представителем все-таки будет юрист, составьте доверенность, уполномочивающую на оспаривание кадастровой стоимости правильно, в соответствии со ст.56 КАС РФ «Полномочия представителя». И не смотря на то, что доверенность физическим лицом удостоверяется нотариально, а на работников нотариальной конторы мы возлагаем большие надежды, полностью доверяя им процесс составления таких документов, ошибки в составлении встречаются часто. Обратите внимание, что помощник нотариуса, перед окончательным изготовлением необходимого документа, просит проверить его, и после того, как вы ставите свою подпись, вы соглашаетесь с его содержанием. Поэтому за все недочеты в доверенности с момента ее подписи, ответственны вы, за исключением явных опечаток.
Все готово к суду.
Сдайте иск с приложениями в канцелярию суда, либо направьте почтой. Ждите Определения о принятии иска к производству и назначении даты предварительного заседания. Информацию о движении иска лучше отслеживать на сайте суда в разделе Судебное делопроизводство, в разделе «гражданские и административные дела».
В суде настаивайте на своих требованиях.
Если вы оспариваете кадастровую стоимость, внесенную в ЕГРН более чем 5 лет назад, обязательно заявите ходатайство о восстановлении пропущенного срока, отдельным заявлением, либо в самом иске. Для ходатайства о восстановлении пропущенного срока, вам понадобится основание: В соответствии с п.8. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. В ходе судебного процесса по инициативе ответчика либо суда, может быть назначена судебная экспертиза, это зависит от специфики каждого региона. Для местного бюджета оспаривание кадастровой стоимости, как «палка в колесе». Но есть еще в России регионы, где оспаривание проходит без привлечения судебных экспертов (в Оренбургской области, например, а с августа 2020 года начинает появляться такая практика и в Ульяновской области). Во время процесса, не заявляйте ходатайства о назначении судебной экспертизы. Вы «зашли» в суд с отчетом об оценке, сомневаться в котором, у вас оснований нет. В идеале, против ходатайств о назначении судебной экспертизы, заявленных сторонами, лучше возражать. Свое мнение обязательно нужно выражать письменно, приобщая к материалам дела все возражения, отзывы.
Сколько времени будет проходить оспаривание результатов кадастровой стоимости в суде?
Срок рассмотрения дел об оспаривании – 2 месяца, в отдельных случаях (принимая во внимание регион) процессы могут быть более затяжными.
Суд вынес Решение.
В итоге рассмотрения дела вы получите решение суда, срок вступления его в законную силу - один месяц. Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости в ЕГРН, после чего можно обращаться в налоговый орган/к арендодателю за перерасчетом ранее уплаченных платежей и получать экономию от новой кадастровой стоимости до проведения очередной государственной кадастровой оценки.
«Лайфхак»
Возмещение понесенных затрат
Если определенная государственным органом кадастровая стоимость была завышена в два раза и более, вы можете обратиться в суд и получить возмещение понесенных расходов: стоимость оценки, судебной экспертизы, юридических услуг и оплаченной госпошлины. Срок на обращение в суд с заявлением о взыскании судебных расходов – 3 месяца со дня вступления в силу последнего судебного акта, которым завершено рассмотрение дела, важно его не пропустить. Восстановить пропущенный срок будет сложно. Деньги вернут при обстоятельствах, когда собственник недвижимости, истец и плательщик – одно лицо. Если на каком-то этапе плательщиком выступило третье лицо, потребуется приложить дополнительные документы (возможны такие формы договоров как займ, агентский). Процесс взыскания расходов по оспариванию кадастровой стоимости, если плательщиком в процессе оспаривания выступал кто-либо кроме истца, требует особого внимания.
Оспаривание кадастровой стоимости закон.
Перед процессом оспаривания кадастровой стоимости, полезным будет ознакомиться не только со статьями, прямо указывающими на право оспаривания кадастровой стоимости в суде, гл. 25 "Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ, ст.ст.24.18.-24.20. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 22 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", но и с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", которое разъясняет ключевые моменты в оспаривании кадастровой стоимости.
Общаясь с юристами и адвокатами в регионах России, в поисках партнеров, я прихожу к выводу, что оспаривание кадастровой стоимости не для всех понятный и «отработанный» процесс в суде. Адвокаты, предлагающие оспаривание кадастровой стоимости, как правило, не работают в тандеме с проверенными, надежными оценщиками, да и стоимость услуг адвоката за ведение дела варьируется от 20 000 до 35 000 рублей в зависимости от региона, только за представительство в суде. Выгоднее «покупать» оспаривание кадастровой стоимости по системе схожей с «всё включено» - когда в пределах одной компании ведутся все работы по объекту недвижимости: анализ, составление отчета об оценке, услуги юриста и контроль за исполнением договора со стороны ответственного менеджера, который на любом этапе с вами на связи.