Земельный ресурс, ограниченный естественными факторами, является надежным инвестиционным активом. Основные тенденции рынка земельных участков коммерческого назначения определяются региональными особенностями.
Ульяновская область характеризуется благоприятным инвестиционным климатом, что обеспечивается как выгодным географически положением, так и уровнем экономического развития. Находясь в центре Приволжского федерального округа, на пересечении железнодорожных и автомобильных магистралей всех направлений России, а также международных воздушных линий, Ульяновская область является индустриально-аграрной территорией с развитым промышленным производством.
Основные инвестиционные площадки Ульяновской области
Особенностью рынка земельных участков под коммерческую недвижимость в Ульяновской области является наличие значительного количества предложений из смежных сегментов, которые создают иллюзию затоваренности и развитости рынка.
Основные тенденции рынка коммерческих земельных участков Ульяновской области
сосредоточение предложений в областном центре, вблизи него и в крупных населенных пунктах области;
значительный разброс удельных цен;
длительные сроки экспонирования объектов;
В рамках данного обзора проанализированы предложения по продаже земельных участков под торгово-сервисную недвижимость в Ульяновской области, включая города Ульяновск и Димитровград.
Ниже представлены краткие характеристики указанных сегментов земельного рынка и образцы сводных таблиц и диаграмм, которые в большинстве составлены по Ульяновской области в целом без подробных текстовых комментариев.
Возможны также анализ и визуализация данных отдельно по г. Ульяновску, г. Димитровграду, по области за исключением городов Ульяновска и Димитровграда с пояснениями причинно-следственных связей выявленных тенденций.
Торгово-сервисный сегмент земельного рынка
Наибольшее число предложений зафиксировано в IV квартале 2019 года. Основной тенденцией рассматриваемого сегмента рынка является относительная стабильность средних удельных цен. Небольшой спад во II квартале корректируется к концу года возвратом к начальным ценовым показателям.
Основной особенностью предложения рассматриваемого сегмента рынка является зависимость от статуса населенного пункта и близости к областному центру. Основное сосредоточение предложений приходится на областной центр, ближайшие к нему территории и крупные населенные пункты области.
Диаграммы объемов предложения по районам (форма представления данных)
Драйверами колебаний спроса на земельные участки рассматриваемого сегмента выступают юридические лица, заинтересованные в строительстве коммерческих объектов торговли и сервиса. Объявления, декларирующие спрос, практически отсутствуют. Критерии востребованности определяются уровнем ценообразующих факторов, основными из которых для торгово-сервисного сегмента земельного рынка являются местоположение и уровень деловой активности.
Уровень цен.
Средние цены и количество предложений по районам (форма представления данных)
Ценовые диапазоны по районам (форма представления данных)
Распределение предложений (в %) по уровню удельных цен (руб./кв.м.) (форма представления данных)
Ценовая карта предложений по продаже (форма представления данных)
Обозначения:
В каждой метке указана удельная цена предложения, тыс. руб./кв.м. (округленно)
Цвета меток в зависимости от уровня удельных цен (тыс. руб./кв.м.):
Анализ сделок по продаже и аренде муниципальных земель.
Анализ сделок проведен по данным официального сайта РФ о проведении торгов https://torgi.gov.ru/, ввиду отсутствия других достоверных данных по состоявшимся сделкам в открытом доступе.
Отдельно анализировались сделки по продаже и по аренде земельных участков.
Результаты анализа сделок по аренде. (Результаты анализа сделок по продаже - аналогично)
Распределение предложений (в %) по уровню удельных цен (руб./кв.м.) (форма представления данных)
Основные выводы (краткий образец):
Рынок коммерческих земельных участков Ульяновской области развит слабо.
Уровень удельных цен характеризуется относительной стабильностью прослеживаются отдельные тенденции к незначительному снижению.
Основная концентрация предложений по продаже приходится на областной центр с окрестностями и крупных населенные пункты области.
Для большинства предложений характерны длительные сроки экспозиции.
Максимум удельных цен предложений по области приходится на областной центр.
Наибольшим спросом пользуются участки с высоким потенциалом, в районах развитой инженерной инфраструктуры и престижного местоположения.
В торгово-сервисном сегменте наиболее востребованы участки, расположенные вблизи основных «торговых коридоров», крупных автомагистралей, ключевых транспортных узлов и в престижных общественно-деловых районах населенного пункта.
В обзоре использованы материалы источников: http://ulmeria.ru/sites/default/files/unsorted/2019/10/10/investicionnyj_potencial_ulyanovskoj_oblasti_compressed.pdf, https://uln.gks.ru/storage/mediabank/0103_2019.pdf,
Содержание полного аналитического обзора каждого сегмента.
1. Общая характеристика анализируемого региона.
2. Общая характеристика сегмента, его доля в общем объеме рынка.
3. Годовая динамика средних удельных цен и объема предложения по кварталам.
4. Спрос и предложение. Распределение и объемы предложения.
5. Уровень цен. Распределение средних удельных цен по районам.
6. Анализ ценовых диапазонов по районам (мин., макс., средние удельные цены).
7. Распределение количества предложений и удельных цен по группам площадей.
8. Распределение предложений по уровню удельных цен.
9. Ценовая карта.
10. Анализ сделок по продаже и аренде муниципальных земель.
11. Основные выводы.
Перечень сегментов (обзоры по итогам 2019 г.):
1. Земельный рынок города Ульяновска (индустриально-логистический сегмент).
2. Земельный рынок города Ульяновска (торгово-сервисный сегмент).
3. Земельный рынок города Димитровграда (индустриально-логистический сегмент).
4. Земельный рынок города Димитровграда (торгово-сервисный сегмент).
5. Земельный рынок Ульяновской области (индустриально-логистический сегмент), за исключением городов Ульяновска, Димитровграда.
6. Земельный рынок Ульяновской области (торгово-сервисный сегмент), за исключением городов Ульяновска, Димитровграда.
7. Земли промышленности Ульяновской области (индустриально-логистический сегмент).
8. Земли промышленности Ульяновской области (сегмент участков под АЗС).
Фролова Светлана Викторовна,
ведущий специалист
отдела управления
стоимостью бизнеса ООО «МДЦ»,
повышение квалификации Московского международного университета по программе «Методология анализа и технология мониторинга рынка недвижимости»