Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут

Автор: Федоров Евгений Викторович — коммерческий директор ЗАО «Многопрофильный деловой центр», оценщик.

Понятие сервитута

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут — право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки  вследствие установления сервитута.

Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

— доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

— степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

— интенсивность использования сервитута;

— степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Факторы убытка/ Уровень убытка Низкий Умеренный Средний Повышенный Высокий
0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом

Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества

Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества Практически половина площади объекта недвижимого имущества Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута Низкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редко Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделок Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений 2 1 1 0 0
Взвешенный итог 0,00% 25,00% 50,00% 0,00% 0,00%
Итого 75,00%
Количество факторов 4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута 18,75%

 

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

 

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.