Бизнес vs Кадастровой стоимости

Снижение платы за землю: ошеломляющие результаты 2012 года

2012 год начался для бизнеса ульяновского региона с очередной беды. Правительство утвердило результаты кадастровой оценки земель, входящих в состав населенных пунктов Ульяновской области. Оценка была проведена московскими специалистами, и ее результаты местами удивили не только пользователей, но и местных оценщиков. Москвичи, конечно, знали, что земля в Ульяновской области дешевле, чем в Москве, но на сколько она дешевле, — вряд ли.

Основным по методике являлось максимальное приближение кадастровой стоимости к рыночной. Если же стоимость завышалась, закон прямо устанавливал возможность снижения кадастровой стоимости до уровня рыночной. Проведенный анализ позволил сделать ряд неутешительных выводов относительно новой кадастровой оценки.

Во-первых, как всегда «досталось» промышленности. Стоимость была завышена фактически везде. И если в промышленных зонах Засвияжского и Железнодорожного районов кадастровая стоимость превышала рыночную на 30-40%, то в Димитровграде и крупных районных центрах такое превышение достигало 100%. В промышленной зоне Нового города — 300% и даже 400% (местами цена превышала 3000 рублей за кв.м.). Стоит вдуматься в эти цифры.

Во-вторых, серьезно поднялась стоимость земли под многоэтажной застройкой — до 6000 — 7000 рублей за кв.м. И хотя такой рост был несколько сглажен низкой ставкой налога по данному виду земель, девелоперские компании все же получали высокие незапланированные издержки. На стоимости квартир для конечных потребителей такие издержки могли отразиться в полной мере.

В-третьих, завышенной оказалась и стоимость земельных участков под торгово-офисной недвижимостью на нецентральных улицах Ульяновска, Димитровграда и районных центров. Интересно, что предприятия, арендующие землю у муниципалитета, получили перерасчет арендной платы с марта месяца, а собственники начнут платить по новой ставке только с 1 января 2013 года. Такая передышка позволила многим предприятиям предпринять меры по снижению кадастровой стоимости. Существовало два пути — обратится в специально созданную Комиссию при Росрегистрации или в Арбитражный суд.

В апреле 2012 года начала свою работу Комиссия по рассмотрению споров по кадастровой оценке. Именно эта Комиссия должна была в упрощенном порядке помочь снизить кадастровую стоимость. А Ульяновская область оказалась одним из семи регионов, где комиссия начала действовать впервые. На основании этого можно сказать, что в нашем регионе фактически формировалась практика.

Заявителю сначала нужно было обратиться к независимому специалисту, который проводил оценку рыночной стоимости земельного участка. Затем отчет направлялся на экспертизу в Москву и, в случае положительного результата, направлялся в Комиссию. За период с апреля по сентябрь она собиралась 22 раза. В общей сложности были рассмотрены обращения по снижению стоимости более 400 участков.

Деятельность Комиссии носит публичный характер и со всеми результатами ее деятельности можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра:http://www.to73.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/.

Фактически в процессе переоценки кадастровой стоимости приняли участие 5 компаний, квалификация которых позволила произвести оценку в соответствии со всеми  требованиями Комиссии. Более 2/3 предприятий обратились туда, используя отчеты об оценке ЗАО «Многопрофильный деловой центр». Компания предлагала не оценку, а комплексное решение — от первичного консультирования (с расчетом экономического эффекта) до внесения изменений в кадастр «под ключ».

К сожалению, в силу закона, с сентября активная фаза работы комиссии закончилась. Теперь она собирается в исключительных случаях. На сегодняшний день ЗАО «Многопрофильный деловой центр» проводит аналогичные работы в Санкт-Петербурге и Мурманской области. Для тех, кто не успел или не захотел обратиться в Комиссию остается один путь — обращение в Арбитражный суд. Судебная практика по данной категории дел формировалась, начиная с августа. Первоначально дела рассматривались довольно долго. Но постепенно, с ростом количества дел, процесс заметно ускорился. Заметную роль в этом сыграла и конструктивная позиция Кадастровой палаты Ульяновской области.

Процедура начинается с обращения к оценщику, затем проводится экспертиза отчета в Москве. С готовым комплектом документов юристы обращаются в суд. Наиболее впечатляющих результатов в данной категории дел добиваются партнеры ЗАО «Многопрофильный деловой центр» из компании юридическое агентство «Кучембаев и партнеры». По всем делам им удалось в кратчайшие сроки добиться положительного решения.

2012 год показал, что первый раунд борьбы с неадекватной, завышенной оценкой остался за бизнесом. Предприятия, прошедшие процедуру, получили возможность реально снизить земельные платежи своего предприятия. Те же предприятия, которые этого сделать не успели, имеют шанс в 2013 году. Впереди «второй раунд» — борьба с кадастровой оценкой объектов капитального строительства (т.е. всех зданий и сооружений), принятой в конце 2012 года.

Как узнать, повезло или нет? Просто найдите свой участок по кадастровому номеру на публичной карте http://maps.rosreestr.ru или запросите кадастровый паспорт в Росреестре. Найдите графу «кадастровая стоимость». Если найденная цифра Вас явно раздражает, обращайтесь  в ЗАО «Многопрофильный деловой центр». Там обязательно помогут найти решение! Звоните нам по телефону (8422) 32-65-64 или смотрите информацию на сайтеhttp://www.ocenkazemli.com