5 простых шагов для оценки квартиры

Сколько стоит квартира? Причин, для того чтобы задать себе такой вопрос может быть масса. Чаще всего, для того чтобы определить цену  продажи квартиры, взять ипотеку в банке или просто для того, чтобы почувствовать себя миллионером. С первым вопросом, обычно идут к риэлтору, со вторым к оценщику, а мы поговорим о третьем (но держа в уме два первых). Действительно, в подавляющем количестве случаев, если ты собственник квартиры, то уже миллионер…

Итак, шаг первый , достаем документы на квартиру. Это, прежде всего, свидетельство о государственной регистрации права, которое выглядит вот так:

 

И кадастровый паспорт, который выглядит так:

 

Что мы видим в этих документах — прежде всего точную площадь. Как правило, стоимость квартиры определяется исходя из цены квадратного метра. Это обычная практика. Не будем от нее отходить. Учтите, иногда в документах бывают расхождения. В любом случае, первоочередное значение имеет свидетельство. Только необходимо помнить, что при таком расчете нужно использовать величину площади квартиры без учета холодных помещений (лоджий, балконов).

 Если у вас имеются перепланировки в квартире, это может стать значительным препятствием для получения ипотеки в банке. Соответственно, при купле продаже покупатель может запросить скидку. Если перепланировка не узаконена, но в принципе соответствует СНиП, то скидка будет минимальна. Если Перепланировки явно не законны, например мокрые помещения перенесены над сухими, уничтожена значительная часть капитальной стены, то надо понимать — скидка может быть значительна.

Шаг второй. Определяем тип дома. Основными в Ульяновске являются следующие типы:

Сталинка — общее название домов, сооружавшихся в СССР с конца 1930-х годов до середины 1950-х годов, особенно во время правления И. В. Сталина. Основной стройматериал, использовавшийся при возведении сталинских домов — кирпич. Перекрытия в сталинских домах нередко деревянные или комбинированные. Крыша в сталинских домах обычно двух- или многоскатная, образует большой чердак; стропила и обрешетка — деревянные. В качестве кровельного материала использовались шифер или кровельное железо. Многие сталинки имеют балконы. Высота потолков в сталинках в основном не ниже 3 метров. Сталинские дома являются достаточно престижным жильем. Прежде всего, это объясняется высокой стойкостью построек — прочностью стен и перекрытий, высокой шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и хорошей площадью квартир. Сталинки часто располагаются в центральных и прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением. Недостатками сталинок являются износ зданий (прежде всего, коммуникаций), отсутствие современной инфраструктуры (в частности, подземных гаражей). Деревянные перекрытия тоже являются недостатком — они подвержены гниению и пожароопасны. Кроме того, в сталинках разнороден социальный состав жителей. Вот типовая сталинка на перекрестке К. Маркса и Гагарина.

 

Хрущевка — панельные или кирпичные пятиэтажные  дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Сергеевича Хрущёва и получившие в народе его имя. В таких домах есть в основном одно- и двухкомнатные квартиры, высота потолков 2,48 м, в блочных домах некоторых серий — 2,7 м, совмещённый санузел, слабая звукоизоляция внутренних стен, лифты отсутствовали. Типичная «хрущеба» на улице Октябрская 

 

Новая серия — в Ульяновске под квартирами новой серии понимают квартиры 75-ой, 90-ой, 90А серии. В 1970 году был принят Единый каталог строительных деталей, на основе которого в дальнейшем разрабатывались типовые проекты.

 

Улучшенная серия — современные многоэтажные дома периода постройки конца 1990 -х — начала 2000 — х годов. Квартиры отличаются большой величиной площади, просторной кухней. Дома, как правило, строятся из кирпича, имеют внешнюю отделку, оснащены современными стеклопакетами и индивидуальным отоплением.

 

Клубный дом — кирпичный дом современной постройки. Этажность, как правило, небольшая (не более четырех этажей, часто имеется также мансарда). Квартиры отличаются большими размерами комнат, кухни и санузла, значительной высотой потолков (не менее 2,8 м). Квартиры могут располагаться на нескольких этажах. Жилье клубного типа, как правило, характеризуется наличием индивидуального поквартирного отопления, нескольких санузлов. Особенностью большей части клубных домов является наличие подземного  гаража, удобные подъезды к дому, хорошее состояние и охрана прилегающих территорий.

 

Шаг третий.  Оцениваем отделку квартиры и ее состояние. Отделка бывает

1.       Простого качества — простые обои, простые деревянные двери,  нет плитки в ванной

2.       Среднего качества — филенчатые двери, плитка в ванной, хорошие обои,

3.       Улучшенная отделка — пластиковые окна, дорогие филенчатые двери, на полу — паркет или ламинат, современное оборудование санузлов, хорошая кафельная плитка, элементы дизайна.

Все это соответственно в плохом, хорошем и отличном состоянии.

Имейте в виду. Стоимость встроенной мебели обычно учитывается при цене продажи (правда с хорошим дисконтом) но не учитывается при оценке для ипотеки. На этой почве часто возникают конфликты, так как цена, которую оценщик указывает в отчете меньше реальной стоимости сделки и порой значительно. Но здесь ничего не поделаешь — таковы требования банков.

Шаг четвертый — открываем  сайты с предложением квартир. Наиболее популярные из нихhttp://ulmls.real-estate.ru/main.php и http://www.simdom.ru/apartments/. Есть еще сайты отдельных риэлтерских агентств — гугл в помощь.  Здесь мы подбираем аналоги.  На этих сайтах есть возможность задать сортировку по отдельным полям.  Желательно подбирать аналоги максимально похожие на вашу квартиру. Итак несколько рекомендаций по подбору аналогов. Во первых выбираем город , ну например Ульяновск. Затем отбираем аналгоги с таким же количеством комнат. Определяемся с местоположением, т.е. адресом. Здесь желательно хорошо представлять микрорайон, где находится квартира. Т.е. есть улицы застроенные хрущевками, есть улицы застроенные новой серией. Понятно, что стоимость квартир в соседних домах будет близкой, но не будет она отличаться и в домах, формально находящихся на разных улицах, но реально стоящих рядом. Берем аналоги из дома того же типа. Этаж, важен не конкретно этаж, а то, какой он — первый, последний, средний. Понятно, что в первых двух категориях цена ниже. Отбираем аналоги со схожим качеством и состоянием отделки. Всего нам потребуется 4-5 аналогов. Если не лень — позвоните по аналогам, уточните тонкости. По секрету скажу — оценщики так и делают.

Шаг пятый. Рассчитываем  цену 1 кв.м. каждого аналога и вносим в нее корректировки.

Корректировки вносятся на отличия характеристик аналогов от оцениваемой квартиры: этаж, состояние отделки, качество ремонта, наличие встроенной мебели и т. д.

Для расчета корректировок профессионалами оценочной деятельности, как правило, используются статистические данные анализа рынка недвижимости, результаты мониторинга рынка на дату оценки, методические и справочные материалы.  Качественное внесение корректировок, рассчитанных профессионалами, позволяет избежать погрешности в вычислениях и получить правильный результат.

Непрофессионалам проще подобрать очень похожие аналоги и положится на интуицию.

Обязательно вводим скидку на торг. Она обычно составляет от 2 до 5 процентов.

Обратите внимание, что при правильно подобранных аналогах,  разлет в цене квадратного метра в них должен колебаться в пределах 5% между максимальным и минимальном. Далее берем среднеарифметическое по ценам.

Вуаля — мы получили цену квадратного метра вашей квартиры. Умножаем ее на площадь и получаем стоимость.